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房地产行业报告：调整一年以上，09年投资增速5%
未来各地房地产市场销量将继续萎缩，价格仍存在下跌的压力，调整时间至少在一年以上，房价见底的标志来自于库销比的下降，2010年之前，这种概率较小。一方面，之前房价的大涨部分透支了自住需求和投资需求的购买力，在收入短期不可能大幅上升的情况下，未来购买力的恢复将主要依赖于价格的调整，但过程将是缓慢的，在此期间销量将继续萎缩，消化存货的能力下降。另一方面由于开发商的收缩投资存在滞后性，未来供给量仍会持续上升，并至少持续到09年，库存压力不断增加。
但是，通过开发商的预期及资金链的传导，新开工面积增速与销售会趋于一致，同样呈下降趋势。基于我们对销售的预测，判断未来开工面积增速将逐步下降，尤其是09年将收缩更为明显，出现负增长(-6%)，并由此带来房地产投资额增速的下滑。08、09年的房地产投资增速分别为24%和5%。
关键假设点:08全国销售面积和销售额分别萎缩20%和19%，09年分别萎缩5%和8%;08、09年新开工面积分别同比增长5%和-6%。
有别人大众的认识：(1)目前的市场调整是前期房价上涨过快的修正。
05年以来的房价上升核心推动要素来自于多种需求的重叠推动房价的不断共同上涨，但过高的房价已经透支了消费力，市场恢复依赖于收入水平的增长和价格的回调。(2)开发商的反应滞后导致未来库存压力持续变大，价格调整成为必然，目前市场的调整才刚刚开始。由于07年新开工和08年上半年的开工量大幅增加，导致市场未来1年的库存压力不断变化，开发商下调价格成为必然。
关键词：
研究所 万国 增速 开工 调整 房价 压力 5% 市场 价格
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