房地产:一周回顾 五月首周销售平淡依旧

　　
　　进入5月，楼市的观望状态已持续半年，被开发商寄予厚望的“五一”楼市成交仍显平淡。最近一周，部分城市成交量出现预期中的环比回升，杭州、苏州、深圳同比依旧下滑。其中，上海住宅成交套数与去年同期持平，其余大多数城市与去年5月日均成交水平仍有不小差距。纵观各城市5月第一周的成交情况，虽然起伏各异，但总体而言市场并没有开始走暖的明确趋势。

　　本周，我们以实地调研和电话拜访的形式考察了多个城市的情况。调研的直观感受与成交量数据反映的情况基本一致。主要城市中，上海是开发商目前最有信心的市场，但信心的坚实程度也仅仅是认为今年上海能价量持平，而对其他的城市就要更悲观一些。南京万科的新项目金域缇香调整销售策略，也能反映出万科对市场的谨慎。

　　华南的广州、佛山等城市延续调整态势。今年前4个月，佛山成交同比下降55%，五一期间虽然看房人数增多，但成交依旧冷淡，房价自最高点下滑20%左右。一线销售负责人的感受是，目前的成交虽有环比回升，但这其实是公司延长了积累客户的时期，放慢了推盘节奏，在4月底5月初才开始加推新盘的结果，其实销售难度依然不小。

　　北方城市中，北京的成交量较去年同期低三成左右。据我们的调查，新入市的项目价格普遍比周围有所松动，特别是4-5月入市的项目一般比去年同地段的项目最高价下滑10%。持销项目折扣在5-10%之内，一线开发商价格相对坚挺些。珠三角开发商如富力、珠江等项目折扣较大，持销项目一般达到10-15%折扣。从销售情况看，改善型产品较易去化，五环外郊区盘可能降价幅度要超过中心城区项目。同时，由于定价、定位和品牌等因素，主流开发商如万科、金地、招商的项目目前的销售情况还比较理想。

　　整体而言，刚性需求支持了目前市场的成交，一些能适应自住型需求的产品可以获得比较理想的销售。但即使进入旺季，市场观望气氛依然比较浓，从而也导致了成交量的起伏不定。我们预计，5月份市场虽然会在供应量增加的带动下环比回升，但很难出现真正的回暖，观望将会继续，对市场反应比较慢的开发商将承受越来越大的压力。