北辰实业:奥运场馆运营样本年回报率超10%

　　人们本该铭记雅典。100年的时光轮回，奥林匹克盛会终于回归诞生地。然而，2004年后，雅典奥运遗产的遭遇，却成为奥运史上最凄惨的案例之一。国际奥委会终身名誉主席萨马兰奇曾透露，雅典奥运会闭幕4年后，22个奥运场馆中的21个被空置。露天游泳池又空又脏，曾举行过跆拳道和沙滩排球比赛的综合体育馆墙上满是涂鸦，馆外是流浪者的棚屋。雅典奥运会的开支为创纪录的94亿英镑，巨额债务让希腊不堪重负。
　　2008年的北京，不仅给世界奉献了一个“无与伦比”的奥运会，而且将告诉世人，北京不会重蹈雅典场馆空置的命运。
　　北辰实业(601588.SH)董事会秘书郭川9月2日接受本报记者采访时表示，北辰有信心解决空置问题，而北辰所投资的奥运设施，每年将至少拥有10%的资产回报率。
　　两个奥运建筑群110万平方米
　　郭川介绍说，奥运会中，北辰实业共承担了4项任务：国家会议中心及配套设施、奥运媒体村、汇园公寓媒体村6栋公寓楼改造工程及4家奥运签约酒店接待服务。
　　其中，国家会议中心位于北京奥林匹克公园，总建筑面积53万平方米，会议中心主体27万平方米，两家高档次酒店，两栋写字楼和商业配套设施共26.4万平方米。2008年奥运会赛时为奥运会主新闻中心、国际广播中心及击剑比赛、现代五项中的击剑和气手枪比赛场地。
　　奥运媒体村位于奥林匹克森林公园东侧，总建筑面积约63万平方米，奥运会期间为中外媒体工作人员提供集居住休闲、餐饮、娱乐于一体的全方位服务。仅媒体村和国家会议中心这两个项目，总建筑面积就超过110万平方米。
　　除此之外，北辰实业旗下四家酒店(五洲皇冠假日酒店、北辰五洲大酒店、北辰洲际酒店、国家会议中心大酒店)还提供了1707间客房，接待奥运宾客近2000人，其中北辰洲际酒店是奥运会期间世界主要媒体的媒体总部饭店。而绿色家园媒体村和汇园公寓媒体村共接待了近7000名注册记者。
　　参与奥运会给北辰留下了难忘的经历。而短短16天的盛会结束后，北辰实业将直面奥运设施的运营问题。
　　亚运财富
　　“北京的奥运场馆和悉尼最大的不同是，悉尼的建在郊区，北京的则建在成熟商圈内，这个商圈已经经历了18年的培育。”参观过悉尼奥运设施的郭川说，如果不是十八年前的亚运会，北京的这些场馆和设施均有可能遭遇悉尼的尴尬。
　　1990年，北京市政府为配合第十一届亚运会的举办，需要建设一个具有酒店、会议、展览、写字楼、公寓及其他配套设施的商住兼具的项目——亚运村。“当时亚运村的选址，也是一片农村，经过十多年的发展才成为一个成熟的商圈。”郭川说。
　　也正是因为亚运会，北辰实业才有今天。郭川回忆说，1990年的亚运会，政府提供的资金只能建场馆，整个亚运村完全是靠海外银行的贷款建起来的。亚运会结束之后，谁来还钱成为问题。1990年亚运会快结束的时候，在亚运会工程建设总指挥部的基础上组建了北辰集团，主要目的就是要替政府把30亿的海外银行贷款还清。这样政府就不至于在亚运会结束以后还背着一个沉重的包袱。之后，北辰通过物业经营和房地产开发还清了贷款。
　　由于在建设之初缺乏合理的规划，单纯为比赛而建设的亚运会配套设施，赛后运营成为难题。年纪稍长的人都记得，当时算得上北京最豪华的亚运村公寓楼，长达三四年的时间，都维持着极低的出租率。
　　北京国际会议中心的使用率曾经也只及30%多，旁边的两个酒店2003年之前一直处于亏损状态。
　　2003年，亚运村内两家酒店停业改造。五洲酒店东楼被全新改造成为五星级酒店，引入洲际集团进行管理，改名五洲皇冠假日酒店。另外一家酒店则被定位为四星级酒店，与北京国际会议中心进行“捆绑”，成为利益共同体。“改制之前，来北京国际会议中心开会的客人，并不全都住在五洲酒店里，并且两家酒店还存在竞相拉客的问题，改制之后，这一问题被避免了。”郭川说。五洲皇冠假日酒店年均出租率超过80%，每年能带来六、七千万的利润，而西楼也能带来稳定的三、四千万利润。
　　郭川说，亚运会的经验也将被移植到奥运会中。
　　后奥运时代的场馆运营
　　国家会议中心击剑馆，赛时承担击剑比赛和现代五项击剑、气手枪比赛任务，残奥会期间作为轮椅击剑、硬地滚球比赛场馆。赛后，将被改造成为真正意义上的“国家会议中心”。“至少能够承接6000人以上的会议。”郭川说。不仅如此，国家会议中心还设有大面积的会展场地和商业配套。
　　郭川并不担心国家会议中心的空置问题。在奥运之前，北京国际会议中心在北京市大中型国际会议市场上的占有率高达75%。同时，国家会议中心还与全球最大的会展管理机构SMG集团进行合作。总部设在美国费城的SMG集团，已有30多年的成功管理经验。
　　大型会议中心每年仅通过会展收入，很难在短时间内收回投资。北辰实业更看重的是物业群组合所带来的协作效应。“奥运会场馆设施招标和亚运会是完全不同的，北京奥运会的场馆从始建之初就是为了赛事后运营做准备的，完全采取市场化运作招标。”郭川说。
　　例如，国家会议中心并不是单纯的比赛场馆，比赛结束后，特殊装置将被拆卸。而国家会议中心周围建有两栋酒店，两栋写字楼。郭川告诉记者，其中一栋五星级酒店继续引入洲际集团，另外一栋四星级酒店将继续采取亚运会的模式，和国家会议中心捆绑，届时来国家会议中心开会的客人将成为重要客源。
　　写字楼将在残奥会结束后开始进行意向性的招商，将于2009年6月左右开业。鉴于目前亚运村内写字楼出租率较高，加之两栋写字楼所拥有的独特配套条件，郭川并不担心写字楼的招商问题。区内商业配套设施也将在残奥会结束后陆续展开建设，将建设超高档购物中心，引入国际知名品牌。
　　而媒体村已作为商品房开始对外出售，且销售率较高。
　　国家会议中心、两栋写字楼和两栋酒店均需重新装修，仍需投入资金。郭川介绍说，北辰大多运用自有资金建设这些奥运设施。作为国内第一家A+H股上市公司，北辰实业通过A股IPO、发行公司债等多种手段募集了资金。
　　奥运会令包括北辰在内的参与企业受益。除国家会议中心及其配套设设施外，同在奥林匹克公园的“水立方”和“鸟巢”也将走上商业化运营的道路。最新消息称，北京国安足球队已将鸟巢定为主场，将在赛后进驻。“水立方”大部分面积在赛后将成为一个水上乐园，包括人造冲浪海滩以及周边的水上娱乐、健身、培训等设施，建成后将是北京最大的水上游乐中心，该项目计划在今年年底开工。