03年初至今，行业发展经历了3个阶段：从底部崛起上升期、上升发展至顶部期、从顶部向下滑落期，每个阶段的主要成因分别是消费需求和购买力强、流动性充足、流动性紧缩和主流消费者购买力与房价的矛盾。
中长期发展取决于流动性和宏观经济的发展趋势。..中短期内发展面临诸多挑战，但是在行业发展过程中可以被克服。优质品牌开发商在市场调整发展过程中将会胜出。
投资策略：聚焦品牌优质公司。
报告摘要：
基于对房地产市场发展背后的主要影响因素如流动性、购买力、价格等数据分析，我们认为03年初以来房地产发展的5年半时间可以分解成3个发展阶段：
第一个阶段：03年初－05年6月，房地产的消费属性表现为地产行业发展中的主要矛盾；市场从底部崛起并进入上升初期。
第二个阶段：05年7月－07年9月，宽松的流动性是房地产市场发展的主要推动力；市场处于上升期并达到周期顶点。
第三个阶段：07年10月至今，流动性的逐渐趋紧、行业金融调控等政策加强，是07年10月后房地产景气度滑落的主要原因；市场进入消退阶段。
支持行业长期发向好发展的因素依然存在，其中最主要包括人口红利、城镇化率提高、18亿亩耕地的土地约束、国民经济与城镇居民收入的增长。 转自：www.gupiao123.com 转载请注明出处
行业中长期的发展取决于宏观经济和流动性松紧。
中短期内行业发展存在诸多挑战，保障性住房政策、短期内开发商“高存货低销售”的矛盾、边际消费者购买力与价格的矛盾等问题是目前困扰市场的主要因素。但我们研究认为：
保障性住房所面对的目标群体与中短期内商品房市场的主流消费者不重合，中短期内主要是对供给的心理预期影响较大。
刚性需求对降价敏感度高，经过测算我们发现，房地产主要的真实潜在消费者“中高收入人群”的购买力较易被轻度降价所触发。
为促进销售，开发商08年销售均价预计需要比去年降低大约5％－10％；未来中短期内国内整体房地产价格会有较大的概率是发生水平波动。
目前开发商“高存货、低销售”的矛盾降低了其在市场中的博弈能力，但中短期来看问题并不严重：因为大部分地产公司仍然有资金腾挪空间，还没有因资金之困而倒闭的大概率；而且开发商通过适度降价（平均比去年低5－10％）就可触发刚性需求。
行业集中度提高的过程会加大行业的压力，但优质品牌开发商将会胜出，并在此过程中获得多方面益处。
由于行业仍会处于较困难的时期，对房地产板块的股价依然会有压力。但行业长期向好，优质公司下跌中有投资机会：我们认为这些公司具有超越周期的能力，其NAV估值应该给予合理溢价，因此在调整过程中存在较好的价值投资机会。
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投资策略：聚焦品牌优质公司。由于房地产行业具有较强的周期性，短期内板块的表现将会是“随波逐流”，而优质的品牌公司具备长期发展成长的能力，因此建议投资者采取聚焦的投资策略，关注品牌类优质公司，关注万科、保利、招商地产、张江高科、中华企业、金融街、陆家嘴、亿城股份。
风险提示：去年市场顶部之前有部分投机资金进入房市，其负资产的规模与深度难以预计，中短期内是市场的重要的潜在风险因素。请投资者谨慎。
前言
近半年的房地产市场与过去两年相比可谓冰火两重天，目前房地产板块也是整体低迷。投资者始终看好房地产市场的长期前景，但对当前的市场表现或者迷惑、或者悲观，对开发商资金链及其价值觉得难以把握…。
因此，我们在本文中拟深入分析房地产市场此轮从03年至今的发展过程，根据市场背后的推动因素将其分3个阶段进行解析；对开发商资金状况及途径进行分析；最后提炼分析影响后市的关键因素。
在此基础上，我们认为市场在中短期内将在调整中发展，期间的主要挑战包括流动性紧缩及相关金融政策、保障性住房实施对真实房产消费者的心理影响、开发商高存货与低销售的矛盾下消费者博弈能力提升等。
但我们认为即使面临如此挑战，开发商中的优质品牌公司在逆境中依然能生存并发展，除了公司层面的因素外，很重要因素是市场的空间依然巨大：国内人均居住面积低、收入增长后房地产消费观念的提升、城镇化工业化还在初期阶段、人口红利期仍然还有10多年。 gupiao123.com
目前一些一二线等品牌地产公司的股价已经跌破其NAV估值，基于我们对市场的长期发展的认识，显然股价有超跌，不过由于中短期内行业的发展存在困难与挑战，板块整体而言会是“随波逐流”、难以有突出的表现，因此我们的投资策略是聚焦板块中的品牌类优质价值公司，把握价值投资机会。
1.回顾分析
03年以来市场发展经历“冰火两重天”的成因房地产既有消费属性，也有投资属性，对经济和个人都有相当的影响。而正因为此，房地产还具有很强的政策属性。
对03年以来的5年半的时间，基于房地产市场发展背后的主要影响因素分析，我们可以把其分解成3个发展阶段：
第一个阶段：03年初－05年6月，房地产的消费属性表现为地产行业发展中的主要矛盾。市场从底部崛起并进入上升初期。
第二个阶段：05年7月－07年9月，宽松的流动性是房地产市场发展的主要推动力。市场处于上升期并达到周期顶点。
第三个阶段：07年10月至今，流动性的越来越趋紧、行业金融调控等政策加强，是07年10月后房地产景气度滑落的主要原因。市场进入消退阶段。
1.1.03年初–05年6月，房地产消费属性表现为行业发展中的主要矛盾
我们以98年之后城镇居民新建房地产消费满足的累计比例，考察市场消费力和饱和度，以房价与消费者收入比考察消费者购买力。 gupiao123.com
数据上我们使用城镇人口数据、行业平均房价数据、分成7个档次的城镇居民的平均收入数据等反映行业平均水平的统计数据。虽然全国平均房价与我们感觉到的房价有很大的差距，但我们所使用的城镇收入水平数据也是全国平均数据，与我们平时的感觉也存在同样大的差距，因此我们的分析结果与实际情况不会有较大的偏差。
根据消费者收入和市场销售数据的统计平均研究，我们认为2003初-05年6月期间，房地产的消费属性表现为地产行业发展中的主要矛盾。促使市场从底部崛起并进入上升初期。
1.1.1.首先，人均收入水平提高
2002年开始每年人均收入名义增速持续增长较高（图1）：从01年的9％提高至02年的19％，之后5年都在10％以上的水平，消费也表现为同步上升。
