房地产：解析“市场冰火两重天”的成因

　　不过08年前4个月的销售速度是优于05年同期水平的，而当时这个阶段市场也是主要由消费者购买力起主要推动作用。而且如前文提到，开发商通过适度降价（平均比去年低5－10％）就可触发刚性需求。因此，中短期来看问题还并不严重。
　　考虑到目前准备金率高达17.5％，宏观经济的流动性紧缩状况比05年同期要严重，所以下一步发展就要取决于流动性变化、宏观经济的趋势。
　　4.地产股估值水平处于低位，下跌中龙头或优质公司有投资机会总之，房地产行业的中长期趋势取决于宏观经济和流动性。
　　中短期内地产行业会面临较多的挑战，不过通过前述解析我们认为：
　　1)保障性住房所面对的目标群体与中短期内商品房市场的主流消费者不重合，中短期内主要是对供给的心理预期影响较大。
　　2)未来中短期内国内整体房地产价格会有较大的概率是发生水平波动：刚性需求对降价敏感度高，经过测算我们发现，房地产主要的真实潜在消费者“中高收入人群”的购买力较易被轻度降价触发。因此为促进销售，开发商08年的销售价格需要比去年降低大约5％－10％的水平。由于现在一些主要市场如深圳的房价已经有较大的向下调整，因此未来中短期内国内整体房地产价格会有较大的概率是发生水平波动。
　　3)中短期内开发商高存货、低销售的矛盾，降低了开发商的博弈能力，但中短期来看问题并不严重：
　　以在建面积按前3个月的销售速度计算的动态销售时间来看，08年前4个月的销售速度是优于05年同期水平的，而当时这个阶段市场也是主要由消费者购买力起主要推动作用。
　　大部分地产公司仍然有资金腾挪空间，目前还没有因资金之困而倒闭的大概率。
　　开发商通过适度降价（平均比去年低5－10％）就可触发刚性需求。
　　4)行业集中度提高的过程会加大行业的压力，但优质品牌开发商将会胜出，并在此过程中获得多方面益处。
　　由于中短期难较多，股价会有压力：由于近半年来地产业本身面临负面因素较多，加之宏观经济、流动性出现了比较大的发展中的矛盾，地产股近半年来持续受到冲击，一些行业龙头或优质公司的股价都已经在NAV值附近波动了。而未来短期内，由于行业仍会处于较困难的时期，对股价依然会有压力。
　　长期向好，优质公司下跌中有投资机会：但由于行业长期前景向好，我们认为这些公司具有超越周期的能力，其NAV估值应该给予合理溢价，因此在调整过程中存在较好的投资机会。
　　聚焦品牌优质公司：由于房地产行业具有较强的周期性，短期内板块的表现将是“随波逐流”，而优质的品牌公司具备长期发展成长的能力，因此建议投资者采取聚焦的投资策略，关注品牌类优质公司，关注万科、保利、招商地产、张江高科、中华企业、金融街、陆家嘴、亿城股份。
　　5.聚焦品牌优质公司1．万科1)品牌附加值和消费者认知度高。
　　2)经营稳健，持续发展：过去十年，净利润复合增长率42.3％；07年经调整的净负债率约51％，速动比率大于1。
　　3)2007年万科全国市场占有率2.1%，提高0.9个百分点。
　　4)不过多持有项目资源，以公司经营稳定性和发展延续性为度：07年新增权益建筑面积934万平方米的项目资源，年末规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万平方米。
　　5)2008年前5个月的销售金额已达到200亿元，现金流不紧张。
　　6)聚焦经济中心城市及重点城市圈，聚焦刚性需求。
　　7)盈利预测：08、09年EPS1.23元/股、1.72元/股。
　　2．招商地产1)“招商”品牌百年积淀、深入人心。
　　2)大股东多方面全力支持公司发展壮大。
　　3)稳健均衡的资产组合：投资性物业＋房地产开发销售。
　　4)聚焦经济中心城市及重点城市圈布局发展。
　　5)土地储备成本较低，未来盈利能力有保障。
　　6)07年每股净现金流较好，有3.1元/股，07年末账面现金36亿元。
　　7)盈利预测：08、09年EPS1.53元/股、2.74元/股。
　　3．保利地产1)保利地产是较早实施全国品牌化管理的企业，多年的努力使保利地产品牌驱动力正在成为公司核心竞争优势之一，拥有较高的客户忠诚度和明显的品牌溢价。
　　2)公司成长性突出。
　　3)在逆境中依然表现出色：今年以来保利地产凭借对市场的准确把握，取得了可喜的销售业绩，截止5月31日，保利地产实现房地产销售额66.10亿元，比去年同期增长23.24%。尤其是公司广州项目成交金额比去年同期增长了52%。
　　4)融资渠道保持通畅，资金状况良好，一季度末公司已有预收账款125亿元。
　　5)盈利预测：08、09年EPS1.39元/股、1.74元/股。
　　4．金融街（参见前期深度报告）。
　　1)公司出生起步于北京金融街，天赋较高的品牌价值基础。
　　2)刚完成融资，资金状况超好。
　　3)开发并持有出租经营投资性物业+物业开发销售，体现了公司战略稳健性。持有经营投资物业有利于抵抗周期性风险、利润率高、并可获取长期收益和资本价值重估收益。
　　4)持有经营投资物业价值高，主要在北京和天津的优质地段。
　　5)盈利预测：08、09年EPS0.42元/股、0.59元/股。
　　5．张江高科（参见前期深度报告）
　　1)张江高科技园区是国内著名的、发展最好的高科技园，具备天时、地利、人和的优势，有成为中国的“硅谷”的潜质。
　　2)园区内物业价值具有很大升值空间。公司持有投资性物业占总资产的比例超过40％，有很强现金流入能力和变现能力。
　　3)张江高科在集团和浦东的发展中具有重要的战略地位，因此会持续受到大股东和市政府的重视与支持。再融资的新增项目价值优越。
　　4)公司的未来几年业绩增长确定性高。
　　6)盈利预测：08、09年EPS0.46元/股、0.70元/股。
　　6．中华企业（参见前期深度报告）
　　1)公司是上海名牌房地产开发企业：2004-2007连续四年荣获“中国房地产百强企业”；荣列“2007年中国房地产上市公司TOP10”；2007年，荣获“上海优秀服务商标（品牌）”称号，并第三次荣获“中国房地产行业十大影响力品牌”。
　　2)国资背景较强，大股东实力雄厚。
　　3)中华企业地产业务模式为“开发销售＋商业地产开发租赁”；以开发销售为主。
　　4)产品价值高：以中高端住宅、商业地产为主，结合部分配套商品房；地产项目主要集中在上海长宁与静安区、浦东、南汇和苏州等地区。
　　5)盈利预测：08、09年EPS0.65元/股、0.92元/股。