农林牧渔：后低价时代的资源致胜投资策略

　　3）成本压力上升则会推动相关食品加工行业出现分化。成本转嫁能力弱的行业因成本上涨而盈利受到挤压。相反，终端产品提价能力强的行业将能够因行业空间扩大而分享到更多的收益，并在涨价过程中实现更快的发展。
　　对于上述三点变化产生的投资机会，我们在前期的报告《高价撬动利益变局071219》中也有有较多的论述，主要看好种子、化肥、酒类、水产饲料、番茄酱等自行业，并看好自然的资源中的耕地、林地、和养殖海域。
　　但对于如何给自然资源的价值做合理判断，我们前期研究中并没有相应的结论，目前国内也几乎没有系统的研究成果可供参考。因此，我们认为自然资源的价值当前仍然没有被市场充分挖掘，可能存在更佳的投资机会。
　　四、农业自然资源：被黄土埋没的金矿？
　　鉴于国内特有的土地制度下，农地的自由交易市场尚未形成，因此也没有市场化的定价可以作为农用地估值的参考，给相关资源价值评估带来不便。但一些通用方法，以及国外相关定价情况，也能够对我们研究耕地价值提供有益的借鉴。
　　农用土地价值评估方法农用地价格是指农地在现有农业技术水平和利用状况下，永续作为农用时，从农业社会角度评定的农用土地价格。从国内外的研究成果来看，常用的农用地估价方法有：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法评分估价法和基准地价修正法等几种。
　　其中收益还原法是将待估农用地未来各期正常年收益（地租），以适当的土地还原率还原，估算出待估农用地价格的一种方法。
　　基本公式为：农地价格=（农地总收益-农地总费用）/收益还原率。
　　收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。但缺点是成本以及还原率测算带有较大的主观性，测算结果弹性较大。
　　市场比较法是指以可比土地交易价格作为参照来得出目标土地的价格。该方法适用于农用地市场交易比较活跃的地区，使用较为简便、直观。但对于没有交易市场的国内，则很很难找到被广泛认可的参照目标。
　　成本逼近法是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，再加上有关税费，组成土地价格的基础部分，并根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
　　公式为：农地价格=土地取得费+土地开发非+税费+利息+利润+土地增值。
　　该方法的缺点是不能充分反映耕地未来的真实收益能力，以及不能够很好区分地区域间的差别，评估结果的地价往往偏低。
　　收益倍数法是根据估价区域土地利用集约程度和收益率的不同程度确定其收益水平和补偿倍数。
　　公式：农用地价格=若干年土地总收益的平均值*若干倍数。
　　其中收益水平取若干年的平均值。该方法适用性较强，国际上也存在较为稳定的倍速。国内政府通常也多用10倍收益倍数来作为农业地赔偿基准。该方法的缺点是土地收益水平和倍数很也带有一定的主观性。
　　但从实用性角度来看，该方法使用起来较为方便，并容易达成共识。因此我们将在本文中用收益倍数发对自然资源的价值进行评估。
　　它山之石：美国耕地价值迅速增长
　　发达国家已经有成熟的土地交易市场。以美国为例，其土地价格上涨速度有趋于加快的态势，过去10年土地价格的年均复合增长率为8.1%，但05年以来增长幅度都保持在两位数以上。原因正如上面所述，粮食需求的不断增长导致土地稀缺性越来越突出，最终由供需关系决定了价格的节节高升。
　　而美国土地定价也有相对稳定的参考指标。前面介绍的几种农地价格评估方法中，选用收益倍数法来测算，可以得出美国的耕地价格与土地产出比多落在8-11倍。与国内部分地区10倍耕地产出的赔偿标准也较为接近。
　　因此，从美国的现实情况至少可以得出两点启示：一是耕地的稀缺性将导致价格的不断上涨；二是地价收益比指标可以作为较为稳定的地价评估指标。
　　国内耕地评估参考
　　鉴于宏观调控和征地补偿标准确立方面的需要，近几年国内对于农用地价格体系研方面也有了初步的成果。其中以国土资源部组织的项目《全国耕地定级估价成果汇总》提供农用地基准地价，为国内农用地地价格评估提供较为权威的参考样本。
　　该基准地价的确立主要采收益还原法，依据各地实际情况不同采用了不同的还原率，并按不同的耕地等级测算出相对应的基准地价。根据基准地价表，北方和中原地区粮食主产区的地价较为接近，大约在1万元/亩。新疆、陕西等西部的经济作物区价格略高，约1.3-1.4万元/亩；而东部和南部差异很大，主要区间落在5000元-40000元之间。
　　简单测算，各地的地价与单位收入比也接近8-12倍之间，因此我们认为可以将8-12倍的耕地收益比作为土地价格评估的重要参考指标。
　　需要注意的是，基准地价是指土地作为农业生产用途所具备的价值，这与土地功能转变之后产生的价值有很大的区别。后者产生的价值要比前者高出很多。
　　通常上，农地转用价值要包括农用地资源价格（基准地价）、农用地分摊社会保障、农用地分摊平均教育费用等几方面。
　　由表4可以看到，河南省南乐县农用地转变用途每亩的评估价值多在3-5万元之间，比作为农业用途的价格要高出5-7倍。
　　因此，本文中要讨论的农业资源价值也仅是考虑其作为农业用途的价值，对于可能转变用途产生的价值，由于具有大的不确定性而不作进一步讨论。
　　内农业资源价值评估结果
　　通过上述农用地基准地价以及美国地价的观察，我们认为可以将8-12倍土地收入倍数作为土地资源价值的评判标准。
　　推而广之，其它农产品生产性资源，如林地、水域，它们同样是相关产品生产的载体，同样具有稀缺性和自然性，因此对它们的价值评估同样可根据它们的单位产出来获得一个相对相对可靠的值。
　　表5中是我们根据公开资料整理的各家主要农业公司的资源拥有情况。参考《全国农产品成本收益汇编》提供的不同省份平均产出水平，并结合部分我们估算数据，测算出各个上市公司所拥有不用耕地、林地、海域、但水域等自然资源的产出水平。统一给予10倍的收入倍数，可用得出各家公司拥有的资源价值，并根据各自的股本测算出每股所拥有的资源价值。
　　根据测算结果（表5），拥有耕地的北大荒（600598），拥有林地的绿大地（002200）、永安林业（000663），以及三家拥有海域的养殖企业东方海洋（002086）、好当家（600467）、獐子岛（002069）都具有较高的资源价值；并且与对应的股价相比，这些公司的资源价值都有较大幅度的溢价，给股票价格提供了很好的安全性。